TarardLand TarardLand

ข้อมูลเชิงลึกและกฎหมายที่ดิน

ตรวจสอบผังเมืองสี ข้อจำกัดการใช้ที่ดิน กฎหมายที่เกี่ยวข้อง และช่องทางตรวจสอบราคาประเมินจากหน่วยงานรัฐ

กฎหมายที่ดินที่เกี่ยวข้อง

เรียบเรียงเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย

จำนองและการค้ำประกัน

การจำนองที่ดิน

ประมวลกฎหมายแพ่งและบรรพาคส และที่ดิน มาตรา 97

การจำนองที่ดินเพื่อความรักษาความปลอดภัยต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนจำนอง โดยนายทะเบียนจะพิจารณาว่าจะอนุญาตให้จำนองได้หรือไม่ การจำนองเป็นกรรมสิทธิ์อันอาจยกเลิกได้ ผู้จำนองมีหน้าที่รักษาที่ดิน และห้ามโอนหรือก่อสร้างจนกว่าจะได้รับอนุญาตจากเจ้าของกรรมสิทธิ์

จำนองและการค้ำประกัน

ข้อควรรู้ก่อนซื้อขายหรือรับมอบที่ดิน

ตรวจสอบเอกสารกับกรมที่ดินและหน่วยงานท้องถิ่น

ก่อนทำนิติกรรมควรตรวจสอบโฉนดและสถานะกรรมสิทธิ์ ตรวจสอบว่าที่ดินมีการตกเป็นของแก่หรือมีกรรมสิทธิ์ที่คนอื่นยื่นคำขอไว้หรือไม่ และตรวจสอบเขตพัฒนาหรือเขตควบคุมการก่อสร้าง โดยขอหนังสือรับรองจากกรมที่ดินและหน่วยงานท้องถิ่น เพราะเอกสารปลอมและกรรมสิทธิ์ซ้ำซ้อนเป็นความเสี่ยงที่พบบ่อยที่สุด

ข้อจำกัดการใช้ที่ดิน

ที่ดินที่ห้ามโอนหรือโอนได้เฉพาะทาง

ประมวลกฎหมายแพ่งและบรรพาคส และที่ดิน

ที่ดินบางประเภท เช่น ที่ดินที่เป็นที่สาธารณะ เขตปลอดภัย และที่ดินที่กฎหมายกำหนดไว้เป็นพิเศษ มีข้อจำกัดในการโอนกรรมสิทธิ์หรือต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อน ควรตรวจสอบสถานะและประวัติของที่ดินก่อนทำนิติกรรมทุกครั้ง

ข้อจำกัดการใช้ที่ดิน

ข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองและกฎหมายอื่น

พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2557

การใช้ประโยชน์ที่ดินต้องเป็นไปตามผังที่ใช้บังคับในท้องที่นั้น เช่น เขตอยู่อาศัย เขตพาณิชย์ เขตอุตสาหกรรม หรือเขตเกษตรกรรม รวมถึงข้อกำหนดของกรมโยธาธิการและผังเมือง การสร้างหรือขยายอาคารที่ไม่เป็นไปตามผังอาจถูกระงับ หรือไม่ได้รับอนุญาตให้ใช้ประโยชน์

ภาษีและค่าใช้จ่าย

ภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ 3% (ของราคาที่ดิน)

พระราชบัญญัติภาษีเงินได้ (ปรับปรุง) พ.ศ. 2560

ผู้โอนกรรมสิทธิ์มีหน้าที่เสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราร้อยละ 3 ของราคาที่ดินหรือทรัพย์สินที่โอน โดยชำระพร้อมวันที่จดทะเบียนการโอน ส่วนผู้ซื้อมีหน้าที่หักภาษีหักหน้าไว้ 3% ของราคาที่ดินที่ซื้อ แล้วนำส่งกรมสรรพากรภายในเวลาที่กำหนด

ภาษีและค่าใช้จ่าย

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการโอน

กรมที่ดิน และกระทรวงการเกษตรและสหกรณ์

นอกจากภาษีโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ซื้อและผู้ขายต้องชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน ค่าแบบคำขอ ค่าเอกสาร และค่าใช้จ่ายอื่นที่พนักงานเจ้าพนักงานดินและสัตว์จังหวัดเรียกเก็บ ตามอัตราที่กำหนด ควรสอบถามยอดค่าใช้จ่ายล่วงหน้าที่สำนักงานเพื่อเตรียมเงินให้พอ

การโอนและกรรมสิทธิ์

การโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

ประมวลกฎหมายแพ่งและบรรพาคส และที่ดิน มาตรา 1188-1189

การโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าพนักงานดินและสัตว์จังหวัด การโอนจึงจะสมบูรณ์และมีผลผูกพันบุคคลทั่วไป หากไม่ได้จดทะเบียนให้เสร็จสมบูรณ์ ผู้ที่ได้มากรรมสิทธิ์โดยสุจริตอาจเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้ต่อไป

การโอนและกรรมสิทธิ์

การโอนโดยวาจา (หนังสือมอบฝาก)

ประมวลกฎหมายแพ่งและบรรพาคส และที่ดิน

ผู้ขายสามารถมอบให้ผู้ซื้อเป็นผู้ถือครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินไปก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์จริงได้ โดยต้องทำเป็นหนังสือมอบฝากและจดทะเบียนไว้ ผู้ถือครองมีหน้าที่ดูแลรักษาที่ดินและชำระภาษีตามที่กฎหมายกำหนด กรรมสิทธิ์จะโอนกันจริงเมื่อจดทะเบียนโอนเสร็จสมบูรณ์เท่านั้น

ข้อควรรู้

  • ผังเมืองสีเป็นแนวทางเบื้องต้น การใช้ที่ดินจริงอาจขึ้นอยู่กับบทบัญญัติ ในกฎหมายผังเมืองรายจังหวัด และเงื่อนไขในการอนุญาตของเจ้าพนักงาน
  • เอกสารโฉนดหรือหนังสือรับรองที่เก่ากว่า อาจอยู่ในเขตสีที่เปลี่ยนแปลงไปแล้ว — ควรสอบถามสำนักงานดินสวัตกรรมในพื้นที่
  • ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ใช้ประกอบการคิดภาษีและค่าธรรมเนียมโอน ไม่ใช่ราคาตลาด ที่ควรซื้อ
  • หากพบว่าข้อมูลไม่ตรงกับความจริง สามารถแจ้งผู้ดูแลได้ทางปุ่มรายงานในหน้าประกาศ